Vente en Viager

 

 

 

logo de google+

Conseils juridiques

 

 

La vente en Viager

 

 

Quiconque a vu le film de Pierre Tchernia Le Viager, tourné avec Michel Serrault et Michel Galabru ou Un duplex pour trois de Danny De Vito (vaguement inspiré de l’affaire de Jeanne Calment – l’ex doyenne de l’humanité) a peut-être une certaine vision du viager dans laquelle l’acheteur du viager (appelé le débirentier) attend désespérément le décès du vendeur (ou crédirentier) pour devenir – enfin – pleinement propriétaire du bien.
La situation a créé des effets comiques dans ces films, et pourtant, la mise en place d’un viager ne se fait pas toujours dans les circonstances les plus agréables. Souvent c’est lors du décès du conjoint qu’un viager est mis en place (les héritiers n’hériteront du bien qu’au décès du conjoint survivant) ou lorsqu’une personne retraitée cherche à s’assurer des revenus en attendant sa mort.

 

I - Qu’est-ce que la vente en viager ?

Pour comprendre ce qu’est un viager, il convient de faire un petit rappel sur le droit de propriété car le viager en est un démembrement.

A. Rappel sur le droit de propriété

Le droit de propriété est défini dans le Code civil à l’article 544 comme « le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue pourvu que l’on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements ».

Le droit de propriété s’articule en trois subdivisions héritées du droit romain :

  • L’usus ou le droit de jouir de la chose, de l’user, de l’utiliser sans la transformer.
  • Le fructus qui est le droit de disposer des fruits (récoltes, revenus, dividendes…) de ce bien.
  • L’abusus ou droit de transformer ce bien, de s'en séparer (de l'aliéner) ou de le détruire.

Ensemble, les deux premières subdivisions sont appelées « usufruit ». Sans les deux premières, la troisième est appelée « nue-propriété ».

B. Définition du viager

Dans la vente en viager, le vendeur (crédirentier), souvent une personne âgée, cède un bien à un acheteur (débirentier) moyennant le versement d'une rente à son profit, pendant le restant de ses jours.

C. Intérêt du viager

1) Pour l’acheteur (ou débirentier)

Le viager permet à l’acheteur d’accéder à la propriété alors même qu’il ne dispose pas d’un apport suffisant mais seulement de revenus permettant un paiement échelonné.
Le débirentier, lorsqu’il achète le bien n’a que l’abusus ou nue-propriété. Il aura la pleine propriété qu’au décès du crédirentier et de son conjoint si la rente est réversible. Il s’agit donc d’un pari qu’il fait sur la durée d’une vie humaine. Ce pari peut être gagnant ou perdant, comme ce fut le cas du notaire qui acheta en viager, en 1965, la maison de Jeanne Calment alors âgée de 90 ans : ce malheureux acheteur paya des années de rente pour rien car il est mort un an avant sa vendeuse qui est décédée à plus de 122 ans en continuant à toucher la rente versée par les héritiers du notaire.

Le viager est donc un placement à long terme qui peut être bonifié par des plus values, éventuellement résultant du décès prématuré du vendeur.

2) Pour le vendeur (ou crédirentier)

Pour le crédirentier, le viager lui permet de percevoir une rente (généralement plus importante que si le logement était en location) et de garder éventuellement l’usufruit (la jouissance) du bien vendu jusqu’à son décès. Il dispose alors de ressources et d’un logement jusqu’à la fin de ses jours. C’est donc une solution qui permet au conjoint survivant de ne pas se retrouver à la rue – la nue-propriété étant conférée aux héritiers – à condition qu’il en fasse la demande dans l’année du décès et que le défunt ne l’en ait pas privé par testament authentique (cf. loi sur les droits du conjoint survivant du 3 décembre 2001 ; pour les signataires d’un PACS, le viager doit être prévu dans la convention).

 

II - Le contrat

A. Conditions relatives aux parties

1) Le vendeur

Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. Cependant, ce système s'adresse plus particulièrement aux personnes âgées (un jeune homme de 18 ans aura du mal à trouver un acquéreur et la rente qu'il touchera risque d'être très infime !).

Le vendeur ne doit pas être atteinte d'une maladie pouvant entraîner la mort. S’il meurt dans les 20 jours suivant la signature du contrat, la vente est annulée.

La rente peut être assise sur une tête ou bien réversible sur une deuxième tête (conjoint, généralement). Dans ce cas, à la mort du premier époux, l'acheteur continuera à payer la rente au second époux.

            2) L’acheteur

L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale (société). Des garanties financières lui seront généralement demandées (caution, hypothèque) afin de s'assurer qu'il est à même de payer régulièrement la rente.
Le contrat de vente peut contenir des clauses résolutoires en cas de non-paiement : vente annulée, partie des rentes payées gardée par le vendeur en indemnités.

B. Conditions relatives au contrat

Comme toute vente, la vente en viager peut être précédée d'un avant contrat. Les formes et délais sont les mêmes que pour une vente classique. Il peut donc être réalisé sous seing privé.

L’acte définitif est conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques. Les frais (honoraires, droits d'enregistrement, de timbre, frais de publication, etc.) sont à la charge de l'acheteur.

Le contrat comporte :

  • un contrat de vente classique, au profit de l'acheteur,
  • une constitution de rente viagère, au profit du vendeur.

L'acheteur verse durant la vie du vendeur des "arrérages".

A noter que la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscale de 30 à 70 % selon l'âge du crédirentier lors du premier versement. Comme dans une vente classique, l'acquéreur devient propriétaire du bien dès signature. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à demander l'autorisation de ce dernier.

 

 

 

III - La rente

A. Aspects de la rente

Une rente viagère est une rente versée périodiquement et garantie à vie (donc versée jusqu'au décès du bénéficiaire, ce qui lui donne une certaine analogie avec une retraite ou avec certaines pensions à vie).

La rente peut être réductible au premier décès, ce qui suppose deux rentes viagères distinctes (l'une sur la tête du mari et l'autre de la femme). En cas de décès de l'un, sa rente s'éteint et laisse subsister l'autre.

La rente peut être réversible, ce qui signifie qu'elle devra être versée sans modification jusqu'au décès du survivant.

L'acheteur paie généralement comptant une partie du prix "le bouquet", le solde du prix étant converti en rente viagère, payable mensuellement ou trimestriellement au choix des parties.

B. Montant de la rente

Le montant de la rente est généralement fixé librement, mais ne doit pas pour autant être dérisoire, sous peine de nullité ou de requalification en donation. Si le fisc estime cette évaluation insuffisante, il peut réclamer à l'acquéreur un supplément de droit d'enregistrement lié à la vente.

La rente est calculée en fonction :

  • de la valeur vénale du bien,
  • du montant du bouquet,
  • de l'espérance de vie du vendeur,
  • du droit de jouissance du vendeur (la rente est plus élevée pour un viager libre que pour un viager occupé),
  • du taux de rendement du bien qui dépend de la valeur locative,
  • de la réversibilité éventuelle de la rente.

La valeur du logement tient compte des réserves que le crédirentier a maintenues sur le logement :

  • un viager libre est plus cher qu'un viager occupé : dans ce cas, la valeur de l'immeuble tient compte des prix pratiqués sur le marché immobilier ;
  • lorsque le viager est occupé, l'acheteur ne dispose pas du droit d'habitation. Il n'est que le nu-propriétaire, l'usufruitier (le vendeur) conserve le droit d'habiter et d'en recueillir les fruits (loyers par exemple).

A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l'année.
Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d'assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires.
Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.

A l’adresse suivante, vous pouvez trouver une simulation de calcul de rente viagère en fonction du capital investi : http://www.suravenir.fr/cgi-bin/simul_ri.pl?id=1&simulation=3
Toutefois, pour trouver un bien à acheter en viager et faire calculer la rente, il est recommandé de s’adresser à un cabinet spécialisé.

C. Révision ou indexation de la rente

Pour préserver le pouvoir d'achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre, mais en général l'indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore le coût de la construction....
 
A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.
En cas de désaccord entre les parties, la rente est réévaluée légalement suivant un barème mis à jour annuellement par la loi de finances.
Chaque partie peut obtenir du tribunal d'instance une majoration ou une diminution du coefficient de réévaluation s'il estime et prouve être dans son bon droit.

 

IV - La jouissance du bien

Le bien peut être occupé. Dans ce cas, le vendeur a l'assurance de se maintenir dans son logement jusqu'à son décès, tout en bénéficiant d'un complément de revenus réguliers.

A. La conservation de l'usufruit du bien

Le vendeur conserve le droit d'utiliser le bien vendu et d'en percevoir les loyers. Il ne cède donc que la nue-propriété. C'est la valeur de celle-ci qui sera transformée en rente.
La valeur de l'usufruit est fonction de l'âge, du sexe de l'usufruitier et de la rentabilité réelle du bien.

La répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier doit être mentionnée dans le contrat. A défaut, l'acquéreur, en tant que nu-propriétaire, devra s'acquitter des grosses réparations, le vendeur usufruitier, sera quant à lui, tenu à l'entretien du bien, aux contributions et charges annuelles.

En cas de décès du crédirentier, la pleine propriété du bien est constituée sans formalité sur la tête du débirentier. Cette situation pose souvent des problèmes quand le bien avait fait l'objet d'une location car l'acquéreur souhaite généralement le récupérer vide.

B. La conservation du droit d'usage et d'habitation

Son titulaire a moins de droits qu'un usufruitier et de ce fait l'acquéreur est mieux protégé.
Le droit d'usage et d'habitation est personnel au titulaire (crédirentier), il ne pourra pas en faire profiter un tiers et s'il doit quitter le logement, il devra y renoncer.
L'usager ne peut céder ou louer le bien. Il peut occuper le bien avec sa famille.
Il est possible de prévoir dans l'acte, que cet usage, ne concerne qu'une partie du bien (garage...).

En contrepartie de l'assurance de récupérer le bien immédiatement au décès de son vendeur, la rente sera plus élevée que celle versée en cas de réserve d'usufruit. La valeur du droit d'usage s'obtient en majorant la rente d'environ 10%.

C. Les garanties du vendeur

En dehors des voies de poursuite habituelles (saisie), le vendeur dispose de certains moyens d'action en cas de non paiement :

  • il peut réclamer les arrérages échus sur les 5 dernières années ;
  • il peut imposer une clause résolutoire dans l'acte notarié : la vente sera annulée en cas de non paiement des arrérages ;
  • il dispose également d'un privilège sur l'immeuble vendu pour le paiement du prix.

Pour être valable, ce privilège doit être inscrit par le notaire dans les 2 mois de la signature de l'acte de vente.

 

V - Le décès

A. Le décès du crédirentier

Le viager s'éteint par le décès du crédirentier, quelle qu'en soit la cause (mort naturelle ou suicide). Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l'extinction de l'usufruit ou du droit d'usage.

Les héritiers peuvent demander la nullité de la vente en cas de signature du contrat réalisée dans un contexte particulier. Le bien est alors réintégré dans la succession.
Les conditions cumulatives suivantes doivent être réunies :

  • le débirentier est atteint au jour de la signature d'une maladie,
  • son décès survient dans les 20 jours de la date du viager,
  • le décès est la conséquence directe de cette maladie.

Le délai de 20 jours court à partir du lendemain de la signature du contrat.

B. Le décès du débirentier

En cas décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place.

Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l'acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente.

Il est possible d'intégrer au contrat, une assurance décès invalidité qui prendra en charge le paiement de la rente en cas de décès.

 

VI - La fiscalité de la rente

A. Les droits de mutation

Ils sont identiques à ceux d'une vente classique. Il faut donc prévoir 5.09% du prix, auxquels s'ajoutent les honoraires du notaire, le salaire du conservateur des hypothèques....

B. L’impôt sur le revenu

Les rentes viagères sont soumises à l'impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l'âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :

  • 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans ;
  • 50 % s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
  • 40 % s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
  • 30 % s'il est âgé de plus de 69 ans.

Pour les ménages, on retient l'âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80 %). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d'un abattement de 10 %.

C. Les impôts locaux

Il s'agit de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Dans chacune de ces matières, le débiteur légal est celui qui est propriétaire ou qui a la disposition du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

En cas de réserve d'usufruit par le crédirentier, il devra s'acquitter de la taxe foncière. En revanche, en cas de droit d'usage et d'habitation, c'est le débirentier qui doit s'acquitter de la taxe foncière.

La taxe d'habitation sera due, soit par le crédirentier (en cas de droit d'usage et d'habitation), soit par le locataire (en cas d'usufruit) soit par le débirentier (en cas de logement vide).
Une autre répartition dans le contrat peut être prévue.

D. La plus value immobilière

Elle est établie en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien.
Lorsque le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession qu'il faut retenir, est celui de la valeur en capital (à l'exclusion des intérêts). Le même calcul doit être fait pour le prix de revient, éventuellement majoré par le coefficient d'érosion monétaire.

En revanche, si le bien est revendu alors que le crédirentier n'est pas décédé, il faut retenir comme prix de vente, la somme qui figure dans l'acte en y incluant le montant des arrérages restant à courir.
Pour le prix d'acquisition, le prix à retenir est, soit la valeur en capital, soit le montant des arrérages versés au jour de la vente, les deux assortis éventuellement du bouquet.

E. L’impôt sur la fortune

Le capital représentant la rente viagère doit être compris dans les biens imposables du crédirentier.
En revanche, le débirentier (l'acquéreur) peut déduire cette même valeur de son actif imposable.

 

VII - Cas de nullité de la vente en viager

La vente en viager peut être déclarée nulle dans plusieurs cas :

  • Décès du vendeur dans les 20 jours de la signature de l'acte, ce décès doit être du à la maladie, le vendeur en étant déjà atteint lors de la signature du contrat.
  • Prix insuffisant
  • Décès imminent du vendeur. Si l'acquéreur sait que le vendeur est atteint d'une maladie le condamnant à court terme, il aura la certitude de ne devoir verser la rente que très peu de temps, l'aléa du contrat disparaît alors, entraînant la nullité de la vente.

Par ailleurs, une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l'on n'a pas obtenu au moment de la vente l'accord de tous les héritiers réservataires.

Sunflower

 

SOURCES

(Fait en 2009)

 

Qui sommes nous ? plan du site contactez-nous notre charte